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贵阳云岩吾悦广场项目位于云岩区人民大道西侧、北京路北侧、八鸽岩路南侧，由贵州新城鸿裕房地产开发有限公司拿地开发。
项目数据：用地面积约11.98万方，总建面约76.01万方，其中住宅约31.01万方，共建配套约0.83万方，商业服务约21.22万方，建筑密度47.43%，绿地率17.10%，容积率5.31，规划建筑总栋数21栋，最高建筑高度140米，最高建筑层数46层。
其中住宅有14栋，住宅命名1-16#栋（13/14#），住宅总层高地上32-46层，总户数2765户，停车位4864个，室外停车位5个，室内停车位4859个。
住宅楼栋及层数：1#住宅39层；2#住宅39层；3#住宅39层；4#住宅40层；5#住宅34层；6#住宅34层；7#住宅34层；8#住宅34层；9#住宅32层；10#住宅32层；11#住宅46层；12#住宅32层；15#住宅32层；16#住宅32层；
（备注：网上信息，项目1-8栋为安置房，具体安置房情况请以实际为准，因为现下预售情况，有8栋以内楼栋销售，或为多余房源销售）
商业及附属配套楼栋：住宅底商1层；17#幼儿园3层；18#派出所3层；19-1购物中心7层；19-2商业街4层；20#办公27层；21#办公27层；住宅区地下室地下4层，商业区地下室地下2层。
项目主要规划配套：幼儿园1所，快递综合服务站，养老所，文化图书馆，物业服务用房，公益性农产品零售网点。
补充地块信息：2020年9月3日，新城控股集团企业管理有限公司以总价约40.4亿元拿下贵阳云岩GD〔20〕017号商住用地，该地块起始价7505元/平方米，加价幅度为116元/平方米，成交楼面价7621元/平方米，地块实际出让面积97205平方米。
项目内地块需统一规划、统一建设。且需在 05-02-20（调）地块范围内建设建筑面积不小于12万平方米（其中计容建筑面积不小于11万平方米）的集中式购物中心，集中式购物中心须由竞得人自持并整体运营，不得分割销售，也不得整体转让给第三方经营；
竞得人须无偿向云岩区人民政府提供 300个地下非人防停车位作为共享物业；
竞得人须按要求提供一定的住宅、办公用房用于回迁安置。云岩区人民政府以 14229元/平方米回购125556平方米商 品住宅、以16047元/平方米回购7000平方米办公；
竞得人需积极配合云岩区政府妥善解决地块内贵州邮电学校、中国建设银行培训中心搬迁相关问题；
竞得人应按要求进行公建配套设施建设；装配式建筑应按照住宅部分不少于建筑规模的15%执行。
充电桩应按照相关要求，新建住宅配建停车位应100%建设充电设施或预留建设安装条件，大型公共建筑物配建停车场、社会公共停车场建设充电设施或预留建设安装条件的比例不低于10%。
7#栋总层高34层，梯户比3T6户，户型面积70/85/90/112平，价格16000每平，毛坯交付，交房时间25年12月底交房；
8#栋总层高34层，梯户比3T6户，户型面积70/85/90/112平，价格16000每平，毛坯交付，交付时间25年12月底交房；
9#楼总层高32层，梯户比3T6户，户型面积126/137平，价格16700-17000每平，毛坯交付，交付时间25年9月底交房；
15#栋楼总层高32层，梯户比3T5户，户型面积122/138/162平，价格16700-17000每平，毛坯交付，交付时间25年9月底交房；
16栋总层高32层，梯户比3T5户，户型面积122/138/162平，价格18000-19000每平，毛坯交付，交付时间24年9月底交房；
10#栋，2021年9月18日下证，共183套房源，销售备案183套，去化率100%；
11#栋，2022年12月29日下证，共247套房源，销售备案23套，去化率9.31%；
6#栋，2022年12月23日下证，共197套房源，销售备案25套，去化率12.69%；（有4套超期未备，不计入去化）
8#栋，2023年09月29日下证，共197套房源，销售备案31套，去化率15.74%；
9#栋，2023年09月29日下证，共181套房源，销售备案79套，去化率43.64%；（有2套超期未备，不计入去化）
7#栋，2024年03月30日下证，共197套房源，销售备案45套，去化率22.84%；（有3套超期未备，不计入去化）
15#栋，2024年06月19日下证，共152套房源，销售备案8套，去化率5.26%；
备注：数据统计来源于筑房网，统计时间截至2024年12月20日，该数据无法反馈楼盘实时销售情况，部分销售数据或存在备案延迟的情况。
补充说明，下预售部分楼栋为安置房楼栋，房源实际可销售数量较少，楼栋备案去化率不能真实反映项目销售情况。
主要城市道路：直接出行道路有八鸽岩路、北京路、人民大道；周边出行道路有黔灵山路（瑞金北路）、市北路（中华北路）等；
城市公共交通：有经过八鸽岩路的省防疫站公交站，公交路线路；有经过人民大道的轨道八鸽岩站，公交路线路；有经过北京路的北京路站（1/2/3站点），公交路线路等公交路线；
快速公共交通：有开通运营的轨道交通1号线八鸽岩站；有开通运营的轨道1/3号线换乘站北京路站；
教育配套：项目自建1所幼儿园，小学可读贵阳市云岩小学，中学可读贵阳市第十七中学；
商业配套：自带底商配套，有规划待建的吾悦广场商业体；周边有银海·元隆广场商业、喷水池商圈商业等。
医疗配套：主城区有多所优质资源，例如贵州医科大学附属医院、贵阳市第五人民医院、贵州省人民医院等等。
公园配套：项目部分楼栋可得黔灵山公园景观、距离黔灵山公园正门就一个地铁站距离。
01.板块优势，紧贴老城核心一环：云岩吾悦广场所在的城市板块是优质的，这点能从两个方面可以看出。
其一，紧贴传统主城一环：“一环”范围：贵阳一环路是指环绕贵阳老城区的线公里，由宝山北路、宝山南路、市南路、解放路、浣沙路、枣山路、北京路合围而成。
贵阳城市物理空间比较大，但真正的城市范围实际很小，优质的区域更是不多，主城一环是大家公认的经得起考验的贵阳城市最优质的区域之一。
老城“一环”虽然旧了点，但城市资源密集程度、城市资源质量、生活居住氛围、文化认同感等都是强的。
目前，老城“一环”核心确实有诸多的“城市病”，但限于贵阳城市的发展现状，一环的城市价值依旧是无法被取代的，至少在相当长的一段时间内，还无法看到能取代老城核心价值的区域兴起。
其二，贵阳中心城市范围认定：在11月底的《贵阳贵安城郊商品住房用地布局研究》解读通气会中，贵阳传统老城中心范围有了新的划定，范围包括中环－甲秀南路－四方河路－花溪大道－花冠路－南明河西侧。
新划定的老城中心范围以传统“一环”核心为基础向外拓展，使得“一环”核心区域更为“核心”了。
回到云岩吾悦广场的具置，项目紧贴北京路“一环”，并且在新划定的老城中心范围优质区域，这更能凸显项目板块及位置价值。
02.配套优质，尽享主城优质资源：云岩吾悦广场因处在“一环”及传统老城核心的优质区域，那城市资源配套无疑是优质的。
城市交通：项目处在主城两条重要的城市干道交汇处，一是北京路，另一条是人民大道，这类城市干道交汇的节点对区域及项目都是很重要的。
首先，北京路两侧是老城区的重要资源汇集区，例如有主城贵州省图书馆、贵州省国际会议中心、贵州省协、贵州美术馆等；
其次，主城“人民大道”串联了老城区的多个重要节点，是激活主城区的重要城市带，在“人民大道”两侧，城市更新的推进会提升城市界面和经济活力。
例如，人民大道与北京路交汇的区域，这里规划了大片更新改造项目，未来该节点的价值，将会得到进一步提升。（稍有遗憾的是，该区域的更新改造推进实在是太慢了）
公共交通资源：项目区域汇集了多个地铁站点，例如1号线号线交汇的北京路站。另外，北京路与人民大道还有多条公交线路等。
这样的公共交通资源汇集节点，这样的城市区域覆盖面，放在整个贵阳城市也是不多的，能恰好的证明了云岩吾悦广场的位置优势。
其余优势资源：主城区的资源密度都是很不错的，云岩吾悦广场近距离能分享主城的优质医疗资源，浓厚的居住氛围。
并且，云岩吾悦广场的覆盖面也是很广的，近距离分享主城喷水池、河滨公园等区域优质资源，更大范围能覆盖主城一环是没问题的。
03.楼盘配套，教育配套成熟确定：云岩吾悦广场有明确输出教育配套，解决了购房客户对学校的焦虑担忧。
现项目有明确的信息输出教育配套，自建一所幼儿园，幼儿园预计在2026年9月办学；小学时已经办学的贵阳市云岩小学；中学是已经办学的贵阳十七中。
幼儿园位于项目的西南区域，与项目是一体的，这样后期业主送孩子上幼儿园也是很方便的；
贵阳市云岩小学和贵阳市第十七中学就在项目的旁边，近距离步行上学能解决业主接送孩子的担忧和时间节省。
贵阳市云岩小学虽然不算第一梯队学校，但胜在成熟稳定、中规中矩，并且没有新学校那么的不确定性因素。
贵阳市第十七中的名气和认可度都不错，拿出成绩说线年中考贵阳市第十七中学初三年级中考平均分位居云岩区公办学校第一名，700分以上的学生人数28名，占比位居贵阳市公办学校前列，示范性高中升学率近70%，最高分726分。
综合来看，云岩吾悦项目的教育配售是成熟的，虽然不是“一贯制”名校，但中学关键时期的教育是得到大家认可的。
04.项目规划，公建化加商业加持：云岩吾悦广场住宅规划有亮点，外加有大型优质商业规划建设。
吾悦项目住宅全部为高层，住宅和商业楼栋全部采用公建化外立面颜值，效果图整体呈现感是很不错的。
吾悦住宅有两种类型，一是明显有阳台外延的，一种是普通高层住宅，两种住宅外观在效果图上是十分明显的，好在住宅外立面都是公建化，单独楼栋的颜值还是很不错的。
户型情况，吾悦主力户型没有太大的弊端，建面115/126/137/138/162都符合居住习惯，户型外有较大面积景观阳台，以及露台延伸空间，这在主城区来说，特别是容积率较高的项目，能增加户型外延的空间。
另外，吾悦部分楼栋顶层还有较为独特的顶层大平层设计，这能为主城区喜欢顶层大平层的客户提供更多选择。
吾悦项目商业：项目有规划待建的大型购物中心吾悦广场商业综合体，商业整体类似“舰船”，根据拿地要求，商业需要支持运营。
目前，新城在贵阳有3座吾悦广场，但比较遗憾的是，只有清镇吾悦开业运营了，其余两座都还未开业。（小河经开区还未正式完工，云岩吾悦待建）
云岩吾悦商业体待建，目前还不清楚商业的后续运营情况，但商业体的位置是绝佳的，后期商业如果能优质高效运营，那将提升区域和项目的价值。
05.交付实景，建设进度实景参考：云岩吾悦广场目前建设进度还不错，住宅楼栋主体已经呈现，另外项目有交付实景可供购房客户参考。
吾悦项目住宅楼栋都已经拔地而起，购房客户能看到整个项目的进展，就目前项目的进展情况来看，市场不用太担心项目的进程交付问题。
项目房企新城控股是目前还在“坚守”的民营房企之一，根据网上能看到的消息，新城在努力应对市场的变化，极力应对还钱信用债务等困难，公司公开市场“爆雷”不太可能发生。（网上能搜到，公司领导释放信息）
不过，新城房企近年在贵阳市场的表现，还是影响了项目的评价口碑，例如小河经开项目低首付去化，交付不太理想，商业体进展太慢等。
好在云岩吾悦广场住宅建设进展还不错，前期因施工影响进度太慢的问题没有严重拖累项目的建设进程，现住宅楼栋全部已经呈现，购房客户可以不用担心住宅的交付问题了。
项目实景情况：云岩吾悦广场有交付实景可以参考，购房客户能够看到项目的交付细节，以及呈现情况。
现项目交付实景看到社区入户大门，中庭园林水景，10/16#整体情况等。城语实地了解，吾悦的交付能拿到一个不错的分数。
公区大门确实很有尊贵仪式感，参照新加坡宝格丽酒店大门，门廊长达80米、高6米，拉满秩序与仪式感；
中庭有园林水景点缀，提升归家动线体验感，还可以丰富园林空间内容，增加社区空间氛围。
住宅的楼栋公区呈现也比较不错，架空结构的门头，外挑空间和金属材质的弧度美，都能提升住宅的审美，以及归家的体验感等。
另外，住宅楼栋的外形呈现也比较不错，3层一个循环的阳台/露台外延，能看出住宅的外形充满节奏感。
住宅的地块呈现也很不错，精装大堂、上海三菱电梯、都能看出新城房企的用心等。
综合项目的交付实景来看，虽然不是很完美，云岩吾悦的首次交付能拿到一个不错的分数。（不完美的部分，下文会分析）
01.产品情况，产品细节不太突出：云岩吾悦广场因地块多项数据的限制，使得住宅产品设计细节不够突出，甚至成为槽点。
项目规划公开的效果图能看出，项目高容积率和高密度是绕不过去的两个点，结构项目地块和规划，这是难以避免的。
来自规划信息，项目容积率达到5.32，建筑密度达到47.13%，绿地率17.10%，这样的住宅项目指标，特别是建筑密度，算是很高了。
拉几个项目数据比较，同区域的中交人民大道城市综合体容积率5.89，建筑密度29.18%，绿地率22.55%；贵阳城投毓翠项目容积率5.80，建筑密度48.12%，绿地率25%。
吾悦广场的数据指标在规划效果图上能很好的反应出来，住在地块空间狭长且不规整，导致住宅楼栋布局难度较高，加上商业综合体占据了最好的位置，那住宅的布局就要牺牲很多了。
回到实际体验感，云岩吾悦的住宅楼栋太密，这与住宅的本身设计是有关的，项目住宅梯户比在3T5和3T6户，这样的梯户比设计合理，但反应在楼栋身上，能看到楼栋直观的变“粗壮”了。
还有项目的住宅总层高本身不算低，14栋住宅总层高32-40层，这在主城是比较正常的高度，但加上地块空间，建筑密度，容积率、还有拿地成本等多方因素，导致项目的实际呈现直观体验感不太好。
本节的内容，能看出项目规划设计上的一些无奈，项目的多项指标、地块弊端，加上拿地投入和开发成本，才导致了如今的项目住宅呈现形态。
02.回迁影响，有一定体量安置房：云岩吾悦广场有不小的安置房体量，并且安置房与商品房在同一个社区空间，这会明显拉低项目的市场认知评价。
项目在拿地信息中就有提到，将会有一定比例的安置房，目前的信息是项目1-8栋为回迁房，这个安置房占比还是不低的。（具体安置房情况请以实际为准）
项目住宅共有14栋，安置房就有8栋，实际项目可销售的房源差不多只有一半（可能还不到一半）。
参考项目规划，安置房与商品房同在一个社区空间，只是安置房与商品房各占一端，社区空间无显著的分隔。
安置房与商品房没有分隔，好处是能让住宅社区空间融为一体，社区空间不会被物理分割，或者是分段。
但项目有安置房，会拉到市场认知和降低购房客户的接受度，还会带来一些后期管理的担忧。例如：
安置房与商品房在一起，市场和购房客户第一认知感是项目纯度不够，这种纯度不够是长久深远的，因为初次认知和评价的声音影响是很大的。
再有，安置房与商品房在一起，这为后期项目的管理服务增加了复杂因素和难度，安置房会不会影响项目的维护管理，会不会拉低项目后期的市场评价？目前都很不好说。
城语这里对安置房的看法可能比较负面，但市场目前绝大部分的安置房表现都不太好，希望吾悦项目能改变市场固有的认知看法。
03.地块弊端，社区空间较为割裂：云岩吾悦广场住宅因地块不规整的限制，社区空间有一种明显的割裂感。
从项目的平面规划图能够准确的看出，项目住宅部分的地块是呈狭长分布的，并且这个“狭长”程度比较严重。
项目住宅采用围合式布局，已经在最大限度上拉大了住宅社区空间的范围，但是因为地块空间的限制，导致社区空间呈现有一个明显的分隔感。
落到项目的绿化上更能反映出来，目前在项目已经交付的区域，能看到社区空间绿化区是不太连贯的，无显著的开阔连续感。
现交付的区域，中庭水域景观区占了6/9/7/16#栋住宅围起来的一小块区域，绿化区占了9/10/16/15#栋围起来的中间区域，加上社区道路的分隔，使得社区绿化空间被打碎，没有连续和集中感。
还有，项目住宅区域的空间视野没办法做到开阔，受限于地块空间和楼栋的布局，一头看过去，视野总会有楼栋遮挡。
关于住宅地块狭长和社区空间的割裂，可能在初次感受的购房客户不会注重，但这种社区空间不太连贯的压抑感始终是存在的。，并且每个人的感受会相差很大。
04.交付呈现，园林架空层等不足：云岩吾悦广场交付实景区综合情况还是可以的，但园林和架空层的呈现还是差点诚意。
项目目前呈现的园林景观部分主要有两处，一是16栋旁的水景观园林，这是园林的主要区域，此处的园林做得不错，水景、会客区等很具有画面感。
另一处实景是9/10#栋前的中庭景观园林，该处的园林空间不大，绿植和树木呈现都不太茂盛。或许是限于楼栋空间的压迫感，或许是交付季节的原因，该处的绿植呈现比较一般。
架空层实景情况，首次交付的架空层位于10/16#栋区域，架空层实际呈现的内容并不丰富，器材稀疏，有的架空层更是内容不足等。
对比市场上同类价格的交付，云岩吾悦在绿化和架空层这两块是稍显诚意不足的，不知道后期的交付会不会更好，目前的架空层内容不足会不会补上。
云岩吾悦广场目前只交了两栋楼，另外还能够正常的看到9#栋楼的部分实景情况，或许是交付的区域不多，项目还未完全展示自己的全貌，未能看出新城房企的全部实力和诚意。
关于项目的更多内容，只能交给后面的交付情况了。城语也希望房企交付查缺补漏，越做越好。
05.进度太慢，商业建设还未启动：云岩吾悦广场商业体建设确实比较慢，这会影响到项目的整体评价。
云岩吾悦广场的商业体建设进度是很慢的，在拿地之初，对商业体的建设交付时间是有要求的：
拿地要求：竞得人须确保集中式购物中心在开工建设后 36个月内按期建成并满铺开业。
项目地块于2020年9月3日拿地，现在是2024年12月底，商业体地块还是空地，时间节点是严重落后的。
当然，关于商业体建设推进慢的原因，也有猜测是与当今的楼市大环境有关，毕竟新城控股的“重资产”模式容易受到市场环境的影响。
新城控股的“重资产”模式是以较为优惠的地价去地方上拿地，再通过销售住宅来反哺商业地产，支撑商业运营，但是“重资产”模式对于资金有着非常高要求。
新城控股目前只贵阳的项目，表现真的不太好，云岩吾悦广场的销售去化比较慢，小河经开区项目也在努力做低首付去化，现有的两个项目，都是商业加住宅的模式，住宅销售一旦跟不上，那商业建设推进必定会受影响。
参考新城房企的表现，云岩吾悦广场的建设应该还要等待。希望房企能尽早推进商业体建设，毕竟这么好的位置，商业体摆着是一个较大的遗憾。
适应需求：结合云岩吾悦广场项目的位置、环境、产品等情况，项目适合有实力的品质刚需、改善置业、顶层大平层需求的家庭置业。
客群画像：主城区有实力的首套房置业群体；主城区追求新房改善的实力家庭；主城区换房的个人及家庭；追求主城区顶层大平层的实力置业者等。
进入项目分析的总结内容部分，综合云岩吾悦项目的所有表现，城语认为项目目前的表现可以拿到一个不错的分数，但限于项目细节不足的因素，项目整体不算出彩，特别是在16000-19000的价格下。
首先，项目的基础情况是很不错的，例如项目城市板块、位置细节、资源配套等情况，放在云岩区综合条件是优质的，在整个贵阳城市，这样的优质条件也不多见；
其次，项目住宅细节确有不足，例如安置房弊端，楼栋空间布局等，这是项目已经没办法避免的现实问题。
关于项目的安置房问题，这点已成现实，后期只能交给物业服务了，但安置房这块将长期影响项目的口碑评价，甚至是二手房市场之间的竞争，一旦物业没跟上，安置房的不足将会被放大。
然后是项目的地块空间及楼栋布局问题，空间视野难以展开，绿化空间被隔离等，这种体验感带有主观性，每个人的看法和接受度都不一样，不太好评价，不建议就更容易接受和认可；
再次是项目现有交付，吾悦项目交付区域，大部分已经做得很好了，例如府门、楼栋门头、楼栋呈现这些基础硬件呈现是很不错的。
但项目“软实力”部分呈现是不足的，社区空间、绿植呈现、架空层等内容，这有点不足可以补救，有的不足很难改变了。特别是空间呈现感。
最后是价格认可，项目在售价格基本在16000-19000每平，这样的价格贵不贵，肯定贵，与市场同类价格的项目对比，吾悦除位置和配套外，产品真的不占优势。
这个价格的项目，贵阳虽然不多，但现有的几个项目可以分流吾悦的客群，若不是确切需求主城居住，在意云岩区域生活方便的客群来说，可完全选择别的区域和项目。
最最后总结，云岩吾悦广场有优点，也有不足，项目本身的优点在城市基础条件，地段优质、配套大部分优质，这是项目的基础价值逻辑。
但项目的不足，特别是地块弊端，空间呈现，安置房等不可回避因素，这几点弊端是很突出的，甚至掩盖了项目的产品设计和交付努力。
云岩吾悦的交付确实用心了，现有交付的实景可以拿到中上的分数，但这些交付掺杂不足因素，与16000起每平的价格有些不匹配了。
云岩吾悦16000起的价格，项目现有的呈现不出彩，总之一句话，项目不足因素太强，这样的价格，做到这样的水准只能说及格。返回搜狐，查看更加多
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