6年上海一高层住宅换电梯

  35年前，在一场高层住宅问题笔谈会上，全国各地的专家们就“中国是否应该发展住宅高层化”展开讨论，其中被频繁提及的问题是高层住宅的“命脉”——电梯。

  35年过去，作为电梯保有量连续10余年位列全球之首的城市，上海的高层住宅电梯已显现出明显的“老龄化”特征。今年5月发布的《2023年上海市电梯安全状况报告》显示，截至2023年底，本市投入到正常的使用中超过15年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的29.95%；投入到正常的使用中超过20年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的12.18%。

  2023年5月开始实施的《上海市电梯安全管理办法》规定，投入到正常的使用中满15年的电梯可经评估后确定是不是接着使用或者对电梯进行修理、改造、更新。然而，与多层住宅加装电梯相比，高层住宅换梯缺乏可参考的经验和细化的指导方案。

  换梯之困，成为上海老旧高层住宅必须直面的问题。对于上海红枫公寓的150户业主而言，这是一场长达6年的“攻坚战”。

  26岁的红枫公寓老了。部分楼层的地板瓷砖坏了补、补了坏，呈现出两三种不同的颜色。两部电梯也显出老旧，轿厢内红色的地板漆被摩擦得露出了铁皮内芯。

  红枫公寓位于上海闵行区虹桥镇，共25层，每层6户。公寓于1997年破土动工。居民区副书记朱莉彬清楚地记得，那年他读初一，每次路过王家弄，看着高楼一点点被建造起来。1998年，业主们陆续入住。此后，虹二村变成了古北新城小区，后历经五期开发，直至2013年全部完成，而红枫公寓依然是整个小区最早建造的高层住宅。

  电梯老了，就像人一样，什么毛病都出来了。住在15楼的蔡幼龙是红枫公寓的楼组长之一，今年73岁。几年前，他被困在电梯里，轿厢内手机信号弱，只可以通过电梯内的无线通话联系物业，物业联系维保工来开门才得以脱身。有一次，一位老人出门没带手机，也不懂怎么样去使用无线通话，许久未归，家人以为出了什么事，找了一圈，才发现是被困在电梯里。

  2018年退休后，蔡幼龙使用电梯的频率增加了。他感到电梯在2019年之后大故障不断，出现过困人三四个小时、门打不开或是关不上、电梯晃动厉害、急速下坠等情况。

  住在5楼的郭世鑫记得，有一次同事来家里给他送文件，见面第一句话：“每次坐你家大楼的电梯都感觉这地板要掉下去。”

  “每次进电梯都有一种‘赌博’的心态，祈祷不要出事”，住在一楼的叶天宇偶尔也乘电梯，他理解住在高层业主的心情：如果每天坐电梯都如此焦虑，那这一天会是个糟糕的开始。

  “换梯”的呼声早在6年前就已有了。住在5楼的李新今年80岁了，是红枫公寓的上一届楼组长。意识到电梯该换时，李新计划写一封要求更换电梯的信给居委，但因全体业主并没有达成共识，也就没了下文。

  4年后，更换电梯又一次被提上日程。李新的朋友、同样也是楼组长的雷一峰请女儿代笔写了一封信给居委会和业委会会。但诉求还是被搁置了，原因依然是电梯的老旧没有让所有业主都感同身受。

  2021年底，蔡幼龙、李新、雷一峰等业主代表在雷一峰家开了一次会，讨论换梯事宜。换还是修，在当时并没有准确的答案。

  转折点发生在2022年疫情封控期间。长时间居家、上下楼做核酸、搬运物资等因素让业主们感受到了电梯的重要性。究竟是换还是修？老电梯的原厂家已倒闭，维修时用到的重要配件需要从外地调货，成本高，加之维修频率逐月上升，有意向换梯的业主们认为，与其小修小补，不如一次性解决问题。

  蔡幼龙在业主群里发起了一次征询意见的“接龙”，结果仅有50%左右的业主同意换梯。作为住宅的共用部分，电梯和消防水箱、外墙、水管等部件一样，若需维修或更换，费用一般情况下从大楼的维修基金内划扣。但当时，红枫公寓的维修基金还剩下70多万元。根据相关规定，其中30%是保底红线，无法动用。一部普通电梯市场价在35万元左右，剩余的维修基金无法覆盖两部电梯的费用。

  还有业主认为，即便能覆盖，如果大部分用来更换电梯，那未来外墙、水管、照明等设施的维修，钱又从哪里来？

  此前，在古北新城小区乃至整个虹桥镇，都没有换梯成功的案例，朱莉彬意识到，这将是古北新城换梯的“第一战”。

  在上海，多层住宅加装电梯工作推行至今已有13年，指导政策较为完善。而高层住宅换梯，目前并无全市统一的指导性政策。即便有换梯成功的小区案例，朱莉彬也认为“不适用”：所在区不同、小区不同、楼栋情况不同、业主们诉求不同，根本没办法借鉴。

  “摸着石头过河”，朱莉彬这样总结，随后又补充了一句，“连‘石头’在哪里都不知道”。

  公开报道显示，截至目前，上海换梯成功的小区大多由物业或业委会牵头。但当时红枫公寓的业委会正值换届，物业也并不是业主们心中的最优选。让物业主导来选择电梯品牌和规划资金，业主们颇有顾虑。

  重担最后还是落在了业主们自己身上。在朱莉彬的牵头下，2022年7月，经全体业主投票推荐并公示，红枫公寓成立了15人的换梯小组，蔡幼龙、叶天宇、郭世鑫等人均在其中。

  换梯小组分工明确，各司其职。蔡幼龙和巫学民是其中年龄最大的两位成员，都是老党员，也都是楼组长，负责与150户业主沟通。住在一楼的叶天宇虽然使用电梯频率不高，但从小生活在红枫公寓，对老房子和邻居们很有感情，本职工作又是会计，负责记账工作。郭世鑫从事与应急管理相关工作，对电梯也知道，负责招投标工作。此外，小组成员不乏熟悉建筑工程及法律的业主。

  一部电梯使用维修基金，另一部通过业主自筹资金来解决，这是换梯小组确定的方案。此后，叶天宇、蔡幼龙和巫学民去了一趟镇房管办，询问业主自筹的方式是不是合乎法律合规，他们担心有关部门不认可，导致最后电梯验收不通过。

  得到肯定的回复后，红枫公寓的业主们决定先使用维修基金更换第一部电梯。维修基金由物业方代理记账，资金使用需物业审批、签字，同时开户银行也要参与审价，流程较为烦琐，而疫情又耽误了进度。巫学民对此不理解，情绪激动下与物业方产生争执，“用业主自己的钱，为什么还要等这么久？”

  另一个问题是，电梯厂家需收到50%的首付款才能动工，而维修基金使用规范明确规定，工程费用一般分4次付款，首付30%，再根据施工进度，按照45%、20%、5%付款，两者存在差异。

  几方沟通下来，朱莉彬发现，换梯牵扯到业主、物业、业委会、、电梯厂家等多方主体，彼此之间有信息差。在他的牵头下，几方共同开了现场协调会，最终明确了维修基金换梯的流程和时间节点。

  使用维修基金要等，可换梯工作不能停下，业主自筹费用更换的另一部电梯被提上日程。对于这场从零开始的换梯，最困难的环节才刚刚开始。

  一部电梯费用在30万元到35万元左右，150户业主，如何分摊？这不是一道数学除法题。

  按照房屋面积分摊？大家认为不合理。有业主建议，按楼层高低分摊，还有的人觉得应考虑每户人家的人口数。换梯小组认为，这些提议出发点都是好的，但太复杂。

  反复讨论后，换梯小组决定参考上海有关加装电梯的指导文件，根据楼层来分摊，并将文件中各层出资费用百分比简化：以100%为基准，根据楼层高低上下浮动，楼层越高，要分摊的费用越高，但最高不超过10%，最低不少于5%。

  经公示后，业主们心里都有数了。难题接踵而至——钱汇入到哪里？谁来管？安全性如何保证？

  考虑过多种办法后，换梯小组认为，应参考加装电梯的资金管理模式，由换梯小组的业主代表们共同管理。

  具体到人，一位业主开户，另外两位业主掌握密码，第四位业主保管实体卡，第五位业主负责账目明细。其中，开账户既麻烦风险又高，开始没有人站出来，场面陷入了焦灼。

  “那我来吧。”郭世鑫站了出来。他并非没有以上的担忧，但长期的项目管理经验告诉他，“绝不能因为一个环节而耽误整体进度”。

  “即便除去1楼的6户，向144户业主逐一筹钱，也是非常难的。如果有极个别人不愿付钱，有可能影响到其他人，都跟风不付钱了。”在基层工作多年的朱莉彬深谙这一个道理。虽然无论是维修基金还是自筹资金，都是业主自己的钱，但前者是买房时已经交付的，后者是要“老百姓从口袋里掏钱”，并不容易。

  “换梯后，房子不管是租还是卖，都有好处。”朱莉彬的话很现实，也比较奏效。换梯小组将各楼层分摊费用发在业主群，一周左右，95%的资金已汇入郭世鑫的账户。

  账户每进一笔账，叶天宇负责登记具体户数，并在业主群里实时更新进度。到了第二周，资金基本都到位了。在他看来，最后的几笔账来之不易，“背后不知道要做多少协调工作”。

  红枫公寓出租率在30%左右，“电梯好坏和原来的业主没关系”，巫学民表示理解，毕竟他们与这栋大楼的联系几乎被切断了。

  为此，蔡幼龙和巫学民“蹲守”在物业办公室，软磨硬泡下才拿到了出租业主们的联系方式，接着或是打电话，或亮出身份证和党员证明上门拜访，甚至坐九号线跑到了松江，为已经搬出去的业主解答疑惑。“换电梯，怎么换，怎么筹集资金，都有一套书面资料，全部拿出来给他们看。”巫学民说。居委承担“背书”工作，朱莉彬随时在线，向打来电话确认的业主反复解释，“不是电信诈骗，不是电信诈骗，是真的”。

  蔡幼龙至今记得，顶楼的一套房被多次转手，目前是出租状态，物业费还拖欠着。两次敲门无人应，蔡幼龙犯了难，得知租户是年轻人，下班到家晚，第三次上门，习惯早睡的蔡幼龙特意等到深夜，最终等到了刚下班的租客。通过租客的租房平台，蔡幼龙才拿到现房东的联系方式。房东表示愿意出资，蔡幼龙还顺便替物业把拖欠的物业费一并收了。

  难题一个个被攻克，最后一关是遴选电梯品牌。众口难调，有人希望新电梯“高大上”，最好能有人脸识别或刷卡乘梯功能，有人期待能换上观光电梯，也有人想体验最新推出的电梯技术，比如钢带曳引技术。

  15人中又选出7人成立专业评估小组，负责电梯的招投标工作。几轮讨论后，确定了4家电梯品牌，郭世鑫负责写招标书，蔡幼龙和巫学民多次前往市区，实地勘察已换梯成功的小区案例，“每一个品牌至少当地考验查证两家”。

  一场招标会在蔡幼龙家召开，蔡幼龙将密封的招标书拆封，并拍摄视频，传到业主群里以示公正。在这场会议上，评估小组围绕不一样的品牌电梯的质量、价格、技术优势和服务态度等方面一一讨论，要经济实惠、性能好价格低、后期维保成本低。遵循“知情同意”原则，又将所有的招标信息以及最终选择的日立公司介绍公示在一楼大堂，供业主参考。

  业主们签下确认书后，换梯工作尘埃落定。去年夏天，设备和工人进场施工，红枫公寓的保安朱师傅清楚地记得，巫学民和蔡幼龙轮流“站岗监工”。“说是监工，其实也不算，我们都是外行人。”两位老人自嘲道。他们朴素的想法是，有人在现场就可以及时沟通，提升工程效率，邻居们就能早一点坐上新电梯了。

  除去1楼的6户业主，剩下的144户居民里，最终只筹得了143户资金。始终不愿意交钱的是二楼的一户业主，换梯工作小组反反复复做工作，依然啃不下这块“硬骨头”。

  为何不愿意？最初问不出原因。蔡幼龙感到困惑，疫情封控时，这户业主自发帮了大楼很多忙，十分热心。

  业主私底下向郭世鑫说明了情况。最早在购房时，二楼的6户居民统一表示不需要电梯，物业就把二楼的电梯关停了，二楼业主也无需缴纳物业费中与电梯相关的费用。后来，这户业主想要开通电梯，物业表示，需要二楼2/3业主同意，才能开通，当时有3户同意，3户不同意，于是作罢。再后来，另一户二楼业主也希望开通电梯，该户是两位年迈的独居老人，电梯成为下楼刚需。朱莉彬了解情况后，走访了3家不同意的业主，把其中一家说通了，才符合二楼电梯的开通要求。

  同样是二楼，为何他的诉求没被满足，别人的诉求就能被满足？这让最早要求开通电梯的二楼业主“耿耿于怀”，所以到了换梯时刻，他不愿意出资。

  了解原因后，换梯工作小组也表示理解。蔡幼龙和巫学民当时还表示，这户的钱他们自掏腰包来垫。不过最终换梯总金额有所盈余，这户人家的钱也顺利解决了。

  换梯工作开始之初，另一位住在中层的业主，曾公开在业主微信群内表示不同意换梯。这位业主曾在铁道局下属机械所工作，熟悉电梯这类特定种类设备，蔡幼龙称他是“真正的电梯专家”。在他看来，两部电梯一直在做定期维保，总体上是可以运行的，且他认为，“电梯只要有‘验收合格标志’，就没有更换的必要”。

  严格来说，他的观点也没有错，换梯小组成员们都能理解，但这样的观点放到电梯频繁出问题的现实里，有点“站不住脚”。郭世鑫认为，“条文依据只是一方面，居民的切身体验更重要。”

  后续筹款时，这位始终持反对意见的业主，在最后阶段仍把钱交上了，“提出反对意见是我的权利，缴纳费用是我的义务”。

  换梯过程中，每一个共识的达成，都包含了多次讨论协商。“换梯流程大同小异，但要有一群‘关键少数’愿意站出来，带领大家屏住一口气坚持到底。”朱莉彬认为，这是关键所在。

  最近，叶天宇和蔡幼龙正忙着给新电梯安装不锈钢防护板。小区的其他多层住宅楼正在推进加装电梯工作，他们找到朱莉彬，希望“搭个便车”。

  谈到新电梯，红枫公寓内的业主们可有话说了。相比于老电梯，新电梯的控制管理系统更为智能，按一次按钮，不会出现两部电梯同时响应并停靠在同一楼层的情况，电梯运行效率提升，业主们等待的时间大大缩短。

  新梯正式启用时挂上的“大红花”至今没被拆下，它标志着一部运行26年的老旧电梯成功换新，以及一场耗时6年的换梯“攻坚战”，终于落下帷幕。

  对于来之不易的新电梯，业主们格外爱惜。蔡幼龙拿着抹布，弯着腰，把新电梯擦得锃亮。楼里有两户人家装修房子，要用新电梯运送建筑材料，有业主买了隔板安装在轿厢内，防止新梯被剐蹭。

  红枫公寓的换梯经验正在古北新城内被复制。39号楼金榈公寓和红枫公寓是“姊妹楼”，建造于2000年前后，外观看上去比红枫公寓新一些，但电梯也“上了年纪”。两栋楼的特征和布局相似，该楼业委会成员向红枫公寓换梯小组取经，目前该楼第一部电梯的换梯工作正处于维修基金审批阶段。

  周边小区的居委书记也曾向朱莉彬请教。朱莉彬将流程与所有换梯的公示模板发给对方，“我们在最初起草时，每一个字都经过反复斟酌，毕竟盖了章公示，要对内容负责。”

  最近，业主们开始考虑起电梯未来的“养老金”。目前，红枫公寓所剩的维修基金不多了，后续电梯维修，以及大楼别的需要维修的地方还有很多，钱不够用时，全体业主只能补缴维修基金。

  早在得知楼栋要换电梯时，就有业主拿着徐汇区换梯补贴的宣传册找到朱莉彬，“徐汇区换梯有10万块补贴，我们没吗？”

  徐汇区于2020年推出《关于快速推进徐汇区老旧住宅电梯更新的工作方案》。其中提及，“凡是经过评估需要更新、改造的电梯，由政府补贴30%的资金。”

  地理位置如此相近，为何在政策待遇上存在一定的差异？面对业主的疑问，红枫公寓业委会主任咨询了区房管局，得到回复称，针对换梯，目前上海市可供参考的政策文件是《关于推进本市老旧住宅电梯修理、改造、更新工作的实施方案》。该文件仅为指导文件，意味着各区可根据真实的情况自行决定是不是提供政策或资金支持。

  据了解，近年来，多个区推出了区级层面的换梯指导政策，并明确相对应的补贴金额。但闵行区并没有有关政策。对此，区房管局表示，正会同市场局、财政局，探索以业主出资、政府补贴的方式，共同参与消除小区居民乘梯安全风险隐患，希望相关指导政策能尽快出台。

  在上海社会科学院副研究员李宗克看来，上海的城市化和商品房建设是从中心向外围逐步扩展的，中心城区商品房老化情况会更早出现，问题更突出，群众诉求强烈，能推动政府制定有关政策。有关补贴问题，不同区情况差异很大，中心城区财政是区级统筹，郊区镇一级政府则有更高自主性，很难制定统一政策。

  在上海，20世纪八九十年代建造的房屋属性复杂。而维修基金制度正式建立于1998年，在这之前建造的房屋，维修基金究竟缴没缴、缴了多少，难以一一考证。

  针对目前上海老旧小区高层住宅的换梯难题，李宗克建议，可参考老旧小区加梯工作形成相关制度文件，推动完善各项工作机制：一是对街镇有关部门、居民区、物业公司、业主等各方的权责制定清晰的规范。二是提供法律、标准、技术、财务等方面的规范指引和平台支持，保障工程质量，确保资金安全，便利各项流程。

  多年的基层工作让朱莉彬意识到，发动居民主动参与公共事务是提升居民自治能力的关键。在他看来，如何把商品房小区变成熟人小区，是作为基层居委党组织需要认真考虑的问题。

  小时候，楼栋里的老邻居都认识叶天宇。自大学住校后，他回家的次数变少，工作以后更是早出晚归。但通过此次换梯，他重新找回了自己与红枫公寓新老邻居们之间的连接。

  红枫公寓作为一栋26年的高层住宅，“面临的问题以后会慢慢的多”，但换梯开了个好头，叶天宇对未来充满信心。